前言

        當(dāng)下的中國，縣域?qū)I(yè)批發(fā)市場如雨后春筍般地在全國各地開發(fā)，這里有各地政府招商引資的需要而建設(shè)，也有投資商開拓市場的需要而開發(fā)，大多數(shù)市場是兩者一拍即合而產(chǎn)生，目的是政府為了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，投資商為了經(jīng)濟(jì)效益。發(fā)端于上世紀(jì)80、90年代的浙江永康中華科技五金城、義務(wù)小商品城、海寧皮革城、柯橋輕紡城等專業(yè)市場發(fā)展的相當(dāng)好，成為了全國乃至國際知名的專業(yè)批發(fā)城。但是，縣域?qū)I(yè)批發(fā)市場也存在盲目建設(shè)的情況，導(dǎo)致為數(shù)眾多的縣域?qū)I(yè)批發(fā)市場建成后卻成為一座座空城，給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)帶來很大的傷害，給投資商帶來更大的損失，下面就如何成功開發(fā)經(jīng)營縣域?qū)I(yè)批發(fā)市場進(jìn)行探討，摸索出一點規(guī)律，供參考。

        一、縣域?qū)I(yè)批發(fā)市場成功開發(fā)經(jīng)營的三大必要條件

        第一、當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)有力支持是第一要件

        由于縣域經(jīng)濟(jì)規(guī)模小，人口少，消費低，市場建成后的輻射范圍有限，導(dǎo)致專業(yè)批發(fā)市場難以成市。這就需要政府不僅在建設(shè)環(huán)節(jié)上的土地、各種稅費、金融等給予最大支持，還要在經(jīng)營環(huán)節(jié)上給予入場經(jīng)營企業(yè)稅收、工商、融資、戶籍安排、子女入學(xué)以及相關(guān)費用等優(yōu)惠政策的最大支持，一句話，盡量降低專業(yè)市場的開發(fā)和經(jīng)營門檻，吸引更多的商家進(jìn)駐，確保旺市。當(dāng)年的永康國際五金城、義務(wù)小商品城、海寧皮革城等就是在政府設(shè)置相當(dāng)?shù)偷拈T檻下形成的。往大點舉例，香港之所以能成為國際金融中心和自由貿(mào)易港，完全得益于它的低關(guān)稅等優(yōu)惠政策，我們縣域?qū)I(yè)批發(fā)市場也是同樣的道理。

        第二、當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)規(guī)模和區(qū)位交通優(yōu)勢是專業(yè)市場成功開發(fā)經(jīng)營的前提

        專業(yè)批發(fā)市場所在的縣以及周邊縣域的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口在500萬以上，GDP1000億元人民幣以上，人口規(guī)模、經(jīng)濟(jì)規(guī)模和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)決定專業(yè)市場規(guī)模的大小，以適當(dāng)?shù)囊?guī)模入市，預(yù)留5至10年的發(fā)展空間。區(qū)位和交通優(yōu)勢是專業(yè)批發(fā)市場存活和興旺的生命線，國道線、鐵路、高速路、城市道路以及汽車站、火車站、物流園、保稅區(qū)等配套交通物流設(shè)施應(yīng)分布在專業(yè)市場附近。李嘉誠說過，“地段、地段還是地段”，無論是住宅還是商業(yè)，區(qū)位地段優(yōu)勢永遠(yuǎn)是保證旺場的前提。

        第三、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的綜合運營能力是專業(yè)市場成功的保障

        有了好地段、有了當(dāng)?shù)卣膹?qiáng)有力支持，沒有綜合運營能力強(qiáng)的開發(fā)經(jīng)營企業(yè)來運作，專業(yè)市場還是不能旺市。開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的綜合運營能力包括成熟的市場運作經(jīng)驗、專業(yè)的經(jīng)營管理團(tuán)隊、品牌客戶資源和融資能力等方面。

        二、縣域?qū)I(yè)批發(fā)市場成功開發(fā)經(jīng)營模式探討

        下面我以山東曹縣億聯(lián)•魯西南建材家居五金城為例進(jìn)行探討

        魯西南建材家居五金城是由億聯(lián)控股集團(tuán)投資開發(fā)的大型專業(yè)批發(fā)市場，總用地面積400畝，總建筑面積50萬平方米，其中專業(yè)市場建筑面積30萬平方米，總投資15億元人民幣，由五金機(jī)電、建材、家居三大核心業(yè)態(tài)構(gòu)成。將打造成集五金電器、機(jī)電設(shè)備、建材家居、汽摩配件、電動車、農(nóng)機(jī)畜牧、太陽能等產(chǎn)品的批發(fā)、零售、展示、研發(fā)、電子商務(wù)為一體的大型專業(yè)市場，兼具“物流倉儲、餐飲娛樂、商務(wù)配套”等功能。建成后將成為魯西南地區(qū)50萬平方米一站式建材家居五金采購基地，成為魯西南輻射魯蘇豫皖四省的“產(chǎn)業(yè)集散中心、商貿(mào)物流中心、產(chǎn)業(yè)文化中心”。

        第一、選址

        魯西南建材家居五金城位于曹縣大城東商貿(mào)物流園核心區(qū)域，城市主干道青島路與湘江路交匯處，四周都是城市主干道圍合而成。距離火車站500米，距離新汽車站1.5公里，距離保稅區(qū)倉庫500米，與新干線物流緊鄰，青島路直通周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)和商丘，地理位置十分優(yōu)越。

        第二、開發(fā)經(jīng)營規(guī)模定位

        商業(yè)部分我們定位在30萬平方米左右，年交易額定位在30億的規(guī)模，這是由曹縣、周邊縣市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總量和人口規(guī)模來確定的。曹縣總?cè)丝诩s200萬人，加之緊鄰曹縣的周邊縣市150公里范圍內(nèi)人口規(guī)模約在700萬人；曹縣及緊鄰曹縣的周邊縣市GDP約2000億元人民幣，曹縣和周邊縣市正在加速推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)，光曹縣在十二五期間就要完成拆遷和建設(shè)任務(wù)2000萬平方米，因此五金建材家居需求非常旺盛。

        第三、業(yè)態(tài)定位

        考慮到曹縣和周邊縣市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實際，我們定位成三大業(yè)態(tài)，八大功能分區(qū)。以五金、建材、家居為核心，引入當(dāng)?shù)叵鄬Τ墒斓钠ε浼?、電動車、農(nóng)機(jī)畜牧集中經(jīng)營，同時，配套一個6萬平方米的生活家居館和商務(wù)大廈。

        第四、 經(jīng)營管理措施

        1、強(qiáng)力推行“統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一經(jīng)營和統(tǒng)一管理”的五大統(tǒng)一政策。一般來講，發(fā)展中的縣域經(jīng)濟(jì)，散落在每條街道和每個角落的經(jīng)營戶比較多，相當(dāng)分散，不便于管理，經(jīng)營效益也較差，還影響市容市貌，我們積極響應(yīng)政府號召，將他們納入五金城來統(tǒng)一集中經(jīng)營是政府、客戶和企業(yè)都獲益的大好事，只要適當(dāng)引導(dǎo)就可以成功。為此，我公司推出了“2年免租、10年委托，終生服務(wù)”的經(jīng)營措施，就是自營戶也要與公司簽訂委托合同，否則，統(tǒng)一政策不好落實，市場管理必將混亂。

        2、每年安排適度的推廣費用進(jìn)行市場品牌的宣傳和對每一業(yè)態(tài)進(jìn)行分業(yè)態(tài)宣傳，促進(jìn)市場品牌知名度的迅速傳播和商戶產(chǎn)品的銷售。

        3、建立電子商務(wù)平臺，促進(jìn)當(dāng)?shù)氐奶厣a(chǎn)品和品牌產(chǎn)品銷往國內(nèi)外，擴(kuò)大市場輻射范圍。

        4、打造“你經(jīng)營、我服務(wù)”的環(huán)境。只要入駐到五金城來經(jīng)營，除了自身業(yè)務(wù)以外的所有雜項事務(wù)，包括辦照、消防、公安、稅務(wù)、計劃生育、辦理戶口、子女入學(xué)等各種手續(xù)都由公司統(tǒng)一辦理，確保商戶安心經(jīng)營。

        第五、政府政策支持

        在開發(fā)建設(shè)中政府給予市場土地、稅收、融資等方面的支持，同時在經(jīng)營環(huán)節(jié)上同樣給予經(jīng)營企業(yè)稅收、戶籍辦理、融資擔(dān)保、子女入學(xué)等方面的最大支持。甚至出臺政策，引導(dǎo)零散經(jīng)營的五金建材家居企業(yè)必須搬入五金城營業(yè)，促進(jìn)規(guī)范集中經(jīng)營。

        億聯(lián)控股集團(tuán)把成功開發(fā)經(jīng)營了中國北方五金城的團(tuán)隊抽調(diào)部分骨干到曹縣，用專業(yè)成熟的市場經(jīng)營團(tuán)隊來運作，充分運用億聯(lián)控股集團(tuán)——專業(yè)市場運營商的品牌優(yōu)勢，組織商家到天津、江蘇等地進(jìn)行實地考察，增強(qiáng)他們進(jìn)駐的信心。同時，在魯西南地區(qū)20多萬從事五金建材家居行業(yè)的浙商、蘇商、閩商、魯商，充分運用億聯(lián)多年來跟他們的合作關(guān)系，充分運用五金機(jī)電商會、建材家居市場交易協(xié)會、浙江商會、溫州商會等商協(xié)會的力量把他們凝聚到曹縣來。像3月17日召開的“曹縣城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)升級高峰論壇”，借助政府的強(qiáng)大平臺，借助商協(xié)會的強(qiáng)大力量來促進(jìn)招商。目前，魯西南建材家居五金城一期商鋪的招商工作已全部結(jié)束，二期招商也已完成72%，為市場的興旺打下了很好的基礎(chǔ)。

        （作者系億聯(lián)控股集團(tuán)執(zhí)行總裁。本文未經(jīng)本人同意請勿抄襲）